來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 作者：黃清燕

理念先人一步、出奇制勝，這是季房產(chǎn)成功投資的經(jīng)驗(yàn)談。

作為土生土長(zhǎng)的上海人，季的房產(chǎn)投資路從傳統(tǒng)豪宅區(qū)的老公房開始。1999年，季花了16萬元，在淮海路、襄陽路買了一套32.58平方米的老公房，裝修用了3萬元，zui后以2300元/月的價(jià)格出租，3個(gè)月后，即以26萬元的價(jià)格拋出。


*次投資，他的收入就接近10萬元。

剛開始，季的流動(dòng)資金不多，只能買一些總價(jià)偏低的小戶型房子，而且只選擇中心城區(qū)出租穩(wěn)定的房源，以避風(fēng)險(xiǎn)。投資房產(chǎn)，zui讓季擔(dān)心的就是房子出租沒有預(yù)想中順利，導(dǎo)致房產(chǎn)積壓，資金難以收回，因此挑選地段成為關(guān)鍵點(diǎn)。

投資多年，季一直津津樂道的還是2002年在上海傳統(tǒng)豪宅區(qū)———湖南路、興國(guó)路購買的一套房子，這個(gè)老牌市中心的新公寓當(dāng)年的售價(jià)是12000元/平方米，季用135萬元買進(jìn)，幾個(gè)月后以170萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)手賣出。

季稱，投資前期，對(duì)各物業(yè)所在區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r和規(guī)劃前景，都要一一細(xì)致了解。季的原則是，不買一手房，也從不選擇外環(huán)線附近的新城項(xiàng)目。一方面由于新興區(qū)域的房產(chǎn)受政策影響很大，有些地方是今年火熱，明年很可能就冷下來了，通常情況下只有老城區(qū)，才能經(jīng)受住時(shí)間的檢驗(yàn)；另一方面是新區(qū)配套不完善，難以穩(wěn)住市場(chǎng)價(jià)格。此外，季的投資心得是，期望值不要過高，只要有一定的贏利空間就脫手。

2005年3月國(guó)家宏觀調(diào)控之后，季覺得單純買進(jìn)賣出已無太大的利潤(rùn)空間。于是改變方向，做起轉(zhuǎn)租的“二房東”。沿著軌道交通線，一年多的時(shí)間，如今季已租賃了十余套房子。

在選擇房子方面，季中環(huán)線以內(nèi)，軌道交通方便的房源；二選較新房，房東閑置，近一兩年不會(huì)居住的房源。例如季在普陀某處經(jīng)營(yíng)的一套房子，靠近地鐵三、四號(hào)線，以每月3000元左右的價(jià)格租下，裝修后以白領(lǐng)公寓的標(biāo)準(zhǔn)分間出租，一個(gè)月能收到5000元左右的租金。這么一年下來，十套房子的收益將達(dá)到30萬元左右。

作為“二房東”，客戶資源和房源是兩大基本條件?？恐嗄陙碣彿抠u房的經(jīng)驗(yàn)，季跟各房產(chǎn)中介公司建立了良好的信用關(guān)系，自己曾投資加盟的房產(chǎn)中介店也從多方渠道給他提供房源信息。當(dāng)然，客戶的定位和篩選、內(nèi)部的管理等也至關(guān)重要。為此，季有自己專門的管理團(tuán)隊(duì)和家政服務(wù)員。

季表示，即使樓市一直跌，他還會(huì)繼續(xù)做房產(chǎn)投資，但會(huì)改為長(zhǎng)線投資。zui近他又在楊浦佳木斯路附近買了一間商鋪?zhàn)饬顺鋈ァｋm然目前的狀況只是保本經(jīng)營(yíng)，但他認(rèn)為地鐵開通之后，這里將成為一鋪難求的*。

季氏投資法則：

1.不要根據(jù)自己的喜好買房，而是根據(jù)投資前景來買。許多人在投資時(shí)總是購買居家型的房產(chǎn)或者過于豪華的房產(chǎn)，這樣的房子已經(jīng)沒有多大的上升空間，利潤(rùn)不大。

2.投資白領(lǐng)公寓時(shí)，有三點(diǎn)非常重要：樓盤品質(zhì)好；房子離購物中心、公共交通近；有發(fā)展前景，根據(jù)租客的消費(fèi)需求定義房子的裝修。